全国楼市很多都有传奇色彩，但第一城，一定是15年前的温州。
而且这个第一还不是在二线城市群里，而是和一线去比。
一张图展示下温州楼市曾经的江湖地位：
数据来源：公开信息，仅供参考
接连三年压过当时的北京和上海，涨幅也堪称神速。京沪还在2字头的时候，温州已经率先破3、直接飞上天了，成为全国房价第一城。
毫不夸张地说，彼时的温州楼市就是中国楼市的风向标。但最近，我们看到一份满天飞的数据，非常惊心。
数据来源：公开信息，仅供参考
温州二手房价下跌幅度48.4%，依然全国第一，只不过变成了倒数第一，也是温州楼市39年来的最大跌幅。
具体均价从高点的2.8万/平，跌到低点的1.4万/平，一个长三角二线城市的房价直接腰斩。
这个数字是真的吗？
如果是，温州楼市到底发生了什么？背后又是怎样因素导致的？
这些去之前的疑惑，在我踏上温州高铁后，逐渐有了清晰的答案……
温州南站附近实景拍摄
01
现实的确如此
当下温州房价跌得很痛，网传的48.4%这个数字也不算夸张。
因为我市调的部分小区房源，比这个数字要严重得多。
根据中介预估现在温州市区普跌30%以上，而个别房源直接暴跌50%左右。
这个50%也只是我取的平均值，在贝壳捡漏榜上，你能看到更高的数字。
翻了翻榜单，一共100个小区刨除掉写字楼公寓、安置房，上榜最多的就是那些市区老小区。
中介带我看的第一个小区，是最近成交量很高的新田园组团。
说是老小区其实品质还不错，小区有大面积中心花园、水景、公区设施，转了一圈并没有太多破和小的感觉。
加上六组团窗外，就是全国十大豪宅保利天樾玺、金融CBD，这样的站位和环境，却比高峰期跌了一半不止。
一组团一套18楼的106平3房，2020年买入总价250万。我去的当天房东报价125万，5年时间刚好跌去50%。
而另一套西边套的顶楼3房，高点单价能上到2.5万-2.8万，现在1.1万，最高跌去60%。
六组团27楼的一套135㎡3房，2022年8月房东买入价是280万，加上不错的装修、车位，成本超过300万。
而目前挂牌价185万，已经跌了38%左右，坐下来还能再谈。
包括蒲鞋市新村、上陡门、水心住宅组团，像这样的老住宅区都在乱跌。同一个小区的二手价格已经不成体系，总有意想不到的房源，在这个春天冷不丁跳出来击穿市场底线。
当然不只市区这样，郊区新兴板块也是同样的情况，先看近郊，我市调了和CBD一江之隔的七都岛。
鹿xx第2017年二期开盘均价1.8万，目前最低成交1.1万。
隔壁2021年交付的翡x湾，小户型也曾达到过2.6万，但今年已经来到1.3万。
翡x湾实拍
以及瓯江口的大盘xx国际新城，非常有代表性，最早开盘价1.1万，高峰期涨到1.6万，目前均价8000元。
这些数字轨迹，就是近几年温州近郊楼市的冷热温度表。
而远郊更不用说了，仰义的超级红盘阳光100阿尔勒，当年片区销冠。
这几年从高点的1.2万下探至去年的4500元左右，再到如今出现3000多元挂牌的情况。
图源：温州房哥
粗暴计算狂跌75%，考虑很多房源有特殊性，这个数字只能参考，不过下跌的落差幅度一眼知。
但普通二手交易的情况，还不是温州楼市目前面临的最大问题。
02
温州豪宅没有独立行情
作为二线地级市翘楚，前两年民富等级温州排全国第五，人均消费水平曾仅次于上海和杭州，排在全国第三。
数据来源：DATA居士，仅供参考
如此实力之下，整个豪宅市场依然阴霾连天，连滨江CBD、绿轴豪宅的部分房东都在亏钱。
高贵如江山云起，2021年均价4万/平强势开盘，目前低区4房挂牌价已经在2字头了。
图源：贝壳
我查了下2020年德信拿这块地时，楼板价逼近2.8万/平，面包打折到和面粉一个价，放在全国豪宅市场也算一个奇观了。
还有绿轴公园附近，刚好是城市十字轴，又挨着市府，业主非富即贵，但一部分房源也在降价。
拿天x来说，洋房+小高层的配置非常稀缺，窗外就是绿轴公园。
所以观景面的一套6楼洋房，买入价800万出头目前挂牌价798万，没太多降价空间。
但看不到绿轴公园的，该降还得降，一墙之隔的中间套，开窗即小区内部，房东买的时候580万，现在480万，直降100万。
图源：真叫卢俊
这种情况，和市区大部分二手豪宅类似，推开窗看见什么，决定卖多少价格。
凤xx鸣一套16楼3房，前年买的时候530万，现在挂牌450万，其中有个不利因素就是看庙。
中介告诉我按目前的行情，谈到430万还能再包个车位。
说实话现场看下来心情很复杂，整个温州楼市覆巢之下，高资产属性的豪宅也已经逐渐失去谈判权。
在我码字的这一刻，中介发来凤xx鸣139平的一套房源，房东急卖，报价32000元/平。
这套房子年前挂牌价4万多，后来39000、38000、35000....价格慢慢地降。
03
已经持续了好几年
当我回过头看温州楼市这几年，数据非常直观。
数据参考：C21温州研究中心及公开网络
自2022年开始，温州房价已连跌3年，这一轮降价潮开启后，市区二手成交价从2.5万回落到了2字头的边缘。
其他区更不用说了，到去年整个市场都来到了谷底，我把去年全年的数据也找了出来。
具体月份就是去年8月，也就是开头提到的那个最低点，9月新政后市场些许回温，但依然没能追上去年初。
数据参考：C21温州研究中心
迈过农历年，这个一二线都提前回暖的小阳春，温州二手成交均价暂时停留在1.5万的水平。
楼市并没有真正走入春天，于是就有了前面我市调的那些现场画面。
常年活跃在市府核心的中介，对当下市场的定义也依然是谷底。
图源：真叫卢俊
但这些数据，并不意味着温州楼市没有预期，作为曾经的炒房第一城，温州的房价标尺和全国不同。
跌幅对比往年的数值并不能反应真实需求。举个例子，如今跌得厉害的七都，正是近年回归本土的投资客们炒房最集中的板块之一。
岛上的鹿岛xx天地，通过学区概念炒得火热，投资客就占了整个项目的50%。而预期落空后，这些人自然开始砸价抛盘，所以，温州的暴跌，不能和其他二线城市相提并论。
也不能对照当初人为制造的虚假高峰，去说房价跌了30%、50%……
因为水分必然要被挤出，如今更像是一场合理修正。
我们再把周期拉长到15年，温州房价指数其实已经在逐渐自我调整。
来源：全国房地产市场机会与风险监测系统
从早期2011年的不正常数值逐渐恢复到二线水准，2021年投资客回归带来的次高点也并未高过10年前的峰值。
目前78的房价指数，反而说明投资时代已经过去，伴随全国及行业的调整，温州人对于房子的思考开始回归理性。
我市调过程中也发现2个明显的变化：
一个是高端改善入场，年后温州市场最火的一类房子就是四代宅。
中楠·鹭湖一出现就成了全城顶流，不到1小时45套房源全部售罄，去化率100%。
要知道上一次温州首开清盘，还是在5年前。可见温州本土并非没有需求，这些被召唤出的真金白银就是最好的购买力证明。
另一个就是真实需求回归，根据朗指院报告的数据，1月温州二手房置换周期缩短至6.8个月，市场成交占比已经逐渐偏向首改群体。
2月份，90-144㎡首改型产品的占比，已经超过小户型成为主导力量，144㎡以上户型成交占比也提升了11%。
图源：C21温州研究中心
这些品质驱动的需求，都在说明温州楼市正在走向一个新生态，但为什么大家的体感依然是谷底？
04
市场见底的背后是因为：温州不缺房子
说实话市调当天，无论走到市区还是郊区，我第一反应都是，房子好多啊。
已建成的楼栋非常紧凑，未完成的同样密密麻麻，肉眼可见，整个温州的库存非常多。
一个重要因素就是安置房爆发，尤其2016年市区大规模棚改释放了很多安置空间。
如今那批安置房早已满足5年年限，陆续流入二手市场，再加上过去几年一手流速慢，2018年存量面积开始大幅上升，这种情况一直持续了7年。直到2024年略降了一些，但依然比2018年之前高得多。
图源：泰和地产机构
在如此供应的存量基础上，2021年开始，一手销量却在一路下滑。
数据来源：泰和地产机构，仅供参考
到今天我去市调的时候，部分2021年交付的小区依然在售。
中介告诉我很多已经卖了4-5年，而且空置率很高。
这是我站在金xx湾楼下拍到的画面，放大看2022年交付时挂上的红绸都还没揭掉。粗略数了数，一张照片里就有10几户没入住，这些空置的房子就是投资客退场后重新投入二手市场的。
于是各方面供应叠加在一起，导致二手库存庞大。
而且上新速度非常恐怖，这两个挂牌量的时差仅仅1天，就多了快200套，到了4.6万套。
图源：温州贝壳
这么快的库存增速，新增需求却远远不够，很大程度上，温州和南京一样都是内循环市场。
目前交易场上的也大多是本地置换客，刨除掉来来去去的投资客，真实需求一直是固定的。
哪怕市场最火热的2021年都是如此，但这些本地客源，这几年也在陆续流失。
图源：C21温州研究中心
之前去杭州当地中介坦言，看房的外地客户里就温州人最多，包括上海一直以来对温州人的吸引力也很强。
短期来看，本地的房子无论从资产还是居住属性，大多都比不上这两个城市。
于是一批有钱的购买力都置换到外地去了，除了本地客群不足，温州更缺少的其实是外来高端需求，而这部分才是推动置换链最核心的部分，只是过去温州以个体户为起点，靠着小商品发家。
一直是中小型企业为主，产业一直没有得到升级。
如今杭州出了六小龙之后，缺乏新兴产业的温州更没什么吸引力了，自然也就没有更多外来人口去消化这么多库存。
05
一座新的温州城也正在眼前发生
温州人擅长的不只是投机，更多的其实是把握机会，而且比一般的城市都要提前。
比如面对日渐迷离的房地产市场，早在2022年温州就已经启动了一场城市供给侧调整。
比如大规模减少土地供应。
数据来源：泰和地产机构
可以看出2022年之后温州土地挂牌成交急剧萎缩。
这一年的挂牌供应面积减少了50%，成交减少了42%，再到2024年，土地供应量彻底降了下来。
根据浙江省自然资源网的公开信息，去年温州市区仅成交了18宗涉宅地块，整个楼市从一级市场就在放缓节奏，调整的决心看起来还蛮大的。
以及去年讨论度很高的房票政策，温州2022年就出台了，避免安置房的集中供应造成库存增压。
不仅如此，关于“好房子”的调整，温州甚至要早于全国。
去年5月28日，温州市住建局发布了《温州市住宅建筑品质提升设计导则(试行)》，从8个维度规定未来温州要建什么样的好房子。
这些供应端的层层递进，已经构建出一个逐渐清晰的未来画面，这也是为什么我说温州楼市依然有强大预期的原因。
除此之外，站在整个城市视角上，温州也正在进行一场果断的产业转型。代表选手就是龙湾，这个此前声名远扬的工业大区，履历是足够辉煌的，中国制笔之都、中国阀门城、制鞋服装....整整八张名片全是国字头。
但当制造业走入胡同底，说转型也就转型了，瞄准电子和新能源后，目前龙湾的抬头变成了科创大区：中国眼谷、国科温州研究院、星曜半导体……且今年GDP成绩单破了千亿，也在温州的万亿道路上向前推了一把。
包括走在七都的道路上，我在路边看到的是这样的城市定位：
图源：真叫卢俊
仔细看下这几个词：研发特区、科创特区、金融特区.....
是不是很熟悉？一眼就能看得出来对标的是上海浦东和深圳的节奏。
而且框架已经搭好了，招商引资也开始内卷了。
去年7月份，智能谷已经签约了百度智能云、网易、九号科技等22家头部企业和平台入住，还和华为、科大讯飞联手打造人工智能计算中心，向全国输送算力。
整个温州的产业地图已经越来越清晰。
从小商品、小生意做起的温州人，擅长创造奇迹，也给这座城市保留了一些创新、坚韧的底色。
如今也是一样，制造业突围后温州正大步迈向下一个时代，期间当然要经历一些阵痛。
不过只要城市背后的人没变，下一个黄金时代也就不会太远。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：余奔雷，36氪经授权发布。
